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28.07.2016 – Die Bodenrente kostet uns jährlich 30 bis 40 Milliarden

In der Schweiz wird die Ungleichheit nicht nur vom Arbeitsmarkt getrieben, sondern eben so sehr von vom Immobilienmarkt. Unter dem Strich zahlen die Schweizer den Bodenbesitzern mehr als dem Staat.
 
VON WERNER VONTOBEL
 
Beginnen wir mit einem konkreten Beispiel. Unsere 4,5-Zimmerwohnung in Adliswil bei Zürich würde auf den freien Markt aktuell monatlich mindestens 2800 Franken Miete kosten. Weil wir aber das Glück hatten, die Wohnung vor sechs Jahren kaufen zu können, zahlen wir jetzt inklusive Hypozinsen, Nebenkosten und Amortisation nur etwa 1000 Franken. Rechnet man noch einen fiktiven Zins auf dem investierten Eigenkapital dazu, ergeben sich Kosten vom maximal 1600 Franken. Das Beispiel belegt: Wer mieten muss, statt kaufen zu können,  zahlt dafür einen hohen Preis.
 
Doch in der Schweiz kann nicht jedermann eine Wohnung kaufen. Unter einer Million ist kaum noch etwas zu haben und dafür braucht es (bei der Kantonalbank Zürich) ein Eigenkapital von  250'000 und ein Einkommen von 150'000 Franken. Wer weniger hat, kommt als Käufer nicht in Frage und muss sich ein Mietobjekt suchen. Wer hat, dem wird gegeben – und meistens bekommt er beim Wiederverkauf noch tüchtig etwas oben drauf, denn zumindest an guten  Lagen steigen die Immobilienpreise weiterhin schneller als die Inflationsrate.
 
Der starke Anstieg der Immobilienpreise ist politisch gewollt – oder wird zumindest gern in Kauf genommen. Die Schweiz betreibt bewusst eine Standortpolitik, die darauf abzielt, mit tiefen Steuern und sonnigen Wohnlagen reiche Leute ins Land zu locken. Da deren Fussabdruck gross, die Landreserven jedoch klein sind, resultiert eine nicht zu knappe Knappheitsrente. Seit der Einführung der Personenfreizügigkeit mit der EU im Jahre 2002 sind denn auch die Preise für Wohnungen um 45 und für Einfamilienhäuser um 50% gestiegen. Die allgemeine Teuerung nahm im selben Zeitraum bloss um 5% zu. Die Besitzer von Land haben somit vom Freizügigkeitsabkommen mit der EU stark profitiert. Die Mieter eher weniger.
 
Wie hoch ist dieser Profit? Ein Blick auf die Statistik der Privatvermögen der Schweizerischen Nationalbank vermittelt einen ersten Eindruck. Danach belief sich der direkte Immobilienbesitz 2014 auf 1815 Milliarden Franken. Dazu kommen noch gut 200 Milliarden die indirekt über Versicherungen und Pensionskassen gehalten werden. Das ergibt ein Total von mindestens 2000 Milliarden Franken. 2001, also unmittelbar vor Einführung der Personenfreizügigkeit belief sich diese Summe noch auf  rund 1100 Milliarden (wovon 953 Mrd. direkte Immobilienanlagen). Von diesem Zugewinn von rund 900 Milliarden Franken dürfte mindestens die Hälfte auf reine Marktwertsteigerungen zurück zu führen sein. Das macht pro Jahr eine arbeitsfreie Wertsteigerung von rund 40 Milliarden Franken oder gut 10% der Lohneinkommen.
 
Das ist der erste Teil der Umverteilung: Die Abgaben der neuen Immobilienbesitzer an die alten. Davon profitieren nicht nur die Superreichen, sondern auch der Mittelstand. Als wir nach rund 30 Jahren unser Reihenhäuschen verkauften, lag der Verkaufspreis rund 500'000 über dem Einstandspreis. Bezogen auf das gemeinsame Einkommen in dieser Zeitspanne, ist das ein runder Zehntel.
 
 
Dazu kommt nun noch die Umverteilung zwischen  Mietern und Vermietern, also das, was über die Mieten umverteilt wird. Seit 2001 sind die Mieten in der Schweiz um 17% schneller gestiegen als die allgemeine Teuerung. Weil aber im selben Zeitraum der Referenzzinssatz der Hypotheken von 4,5 auf 1,75% gesunken ist, hätten die Mieter laut Mietrecht Anrecht auf eine Mietzinssenkung von 25% gehabt. 17% mehr statt 25% weniger ergibt eine Differenz von rund 40%. Bezogen auf die jährlich rund 75 Milliarden Franken Ausgaben für Miete und Wohnen entspricht das einem Aufpreis bzw. einem jährlichen Einkommenstransfer von rund 25 Milliarden Franken oder etwa 6% der Lohneinkommen. In unserem konkreten Beispiel ist des sogar deutlich mehr. Die mindestens 1200 Franken, die wir als Immobilienbesitzer mehr bezahlen als Mieter, machen mehr als 10% des Renteneinkommens aus.
 
Doch das ist nicht alles: Zu den rund 50 Quadratmeter Raum, die der Schweizer pro Kopf als Mieter  beansprucht, kommen noch etwa 25 weitere Quadratmeter dazu, die wir Arbeitnehmer und Konsumenten brauchen. Auch dafür zahlen wir indirekt Miete. Lidl ist nicht zuletzt auch deshalb billiger, weil er auf zentrale und entsprechend teure Lagen verzichtet. Zudem haben wir bisher nur abgeschätzt, was seit 2001 an Bodenrente zusätzlich dazu gekommen ist. Rechnet man noch ein paar Milliarden Altbestände dazu, läppert sich ein jährlicher Transfer von den Mietern zu den Vermietern von mindestens 30 bis 40 Milliarden zusammen.
 
Das beweist zwar noch nicht, dass sich die wahre Kluft nicht zwischen Arbeit und Kapital, sondern zwischen Mietern und Vermietern auftut– wie Matthew Rognlie vom Massachusetts Institute of Technology (MIT), dem Kapitalismus-Kritiker Thomas Piketty vorgerechnet hat. Hingegen kann man die These wagen, dass – zumindest in der Schweiz - die Bodenrente das bisschen fiskalische Umverteilung locker zunichte macht. In der Schweiz gibt es eigentlich nur zwei Rückverteilungsmechanismen: Erstens die AHV, die mit ihrem einheitlichen Satz und den gekappten Renten die Gutverdienenden schröpft. Zweitens die stark progressiv ausgestaltet direkte Bundessteuer. Die beiden haben ein Volumen von 30 bzw. 24 Milliarden Franken jährlich.  Insgesamt ist das weniger als das von uns geschätzte Volumen der jährlichen Bodenrente.  Die genaue Netto-Verteilungswirkung der beiden Verteilinstanzen müsste man natürlich noch genauer untersuchen.
 
Doch bei der Knappheitsrente geht es nicht nur um volkwirtschaftlichen Zahlen und abstrakte Umverteilungswirkungen.  Es geht auch um den Boden, die einen den andern unter den Füssen wegziehen. Etwa wenn meine Pensionskasse zwecks Gewinnmaximierung ihre bisher günstigen Altbauwohnungen saniert, und dadurch eine Familie und der vertrauten Umgebung vertrieben wird, und sich mit monatlich 1500 Franken Mehrkosten und täglich anderthalb Stunden zusätzlichem Arbeitsweg in einer öden Vorortsgemeinde neu installieren muss.
 
 


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