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02.07.2017 – Wer hat, dem wird gegeben, wer nicht hat, zahlt drauf

Wer hat, dem wird gegeben. Das zeigt sich insbesondere auf dem Schweizer Immobilienmarkt.
 
Die Sache ist komplex. Da hilft ein konkretes Beispiel: Sie haben zwei Kinder, einen Ehepartner und ein Monatseinkommen von 10'000 Franken. Sie werden beruflich nach Zürich versetzt und suchen auf homegate.ch eine Wohnung. Zwei (nicht untypische) Angebote wecken Interesse: Eine Mietwohnung von 114 Quadratmetern zu 4250 Franken inklusive 250 Franke Nebenkosten. Und eine Eigentumswohnung von 121 Quadratmeter für 1,95 Millionen Franken. Als Hypozins finden sie auf derselben Homepage ein Angebot von 0,7 Prozent. Dort steht auch, dass sie weitere 0,7% für Nebenkosten kalkulieren sollten. Eine andere Quelle - Moneypark - rechnet mit 1.0% Total sind das also ne nach Quelle zwischen 27'300 und 33150 Franken jährlich bzw. oder 2275 bis 2762 Franken pro Monat. Die Differenz zur Miete beträgt somit gut 1500 Franken oder 15 Prozent des Einkommens. Die Sache scheint klar.
 
Scheint, ist aber nicht. Denn da sind ja noch die Tragbarkeitskriterien der Banken. Diese verlangen erst einmal ein Eigenkapital von mindestens 20% des Kaufpreis, also rund 400'000 Franken. So viel hat man in jungen Jahren normalerweise nicht ansparen können.  Doch die Eltern und Schwiegereltern springen ein. Erste Hürde gemeistert. Doch die zweite ist noch höher. Die Banken machen nämlich folgende Überlegung: Die Zinsen könnten auch wieder auf 5% steigen. 5% von 1,56 Millionen (80% von den 1,95 Mio Kaufpreis) sind 78'000 Franken oder 6500 Franken monatlich. Diese Belastung ist aber nur tragbar, wenn entweder das Einkommen dreimal so hoch ist, also 19'500 Franken, oder wenn man 1,2 Millionen Franken selbst anzahlen kann. 2. Hürde gerissen. Dabei haben wir noch nicht einmal berücksichtigt, dass die Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf 65% des Kaufpreises abbezahlt werden müsste. Das wären im Fall einer 80% Hypothek dann pro Monat nochmals rund 1600 Franken zusätzliche Belastung.
 
Unter dem Strich heisst das, dass man sich eine einigermassen komfortable 4-Zimmerwohnung in Zürich nur leisten kann, wenn man entweder über ein Familieneinkommen von mindestens 20'000 Franken oder über ein Vermögen von 1,2 Millionen Franken verfügt. Ist dies nicht der Fall, ist man also weder ein Spitzenverdiener noch Millionär, muss man die Wohnung mieten und muss damit sein eh nur durchschnittliches Einkommen mit zusätzlichen rund 1500 Franken monatlich belasten.
 
Haben wir ein extremes Beispiel gewählt? Eher nicht. Gemäss dem Immobilienmonitoring 2017 von Wuest&Partner bringen Mietwohnungen eine Nettocashflowrendite, also nach Abzug aller laufenden Kosten, von 4,1% (Stand 2015). 4,1% von 1,95 Millionen wären rund 80'000 oder rund 6500 Franken monatlich. So gesehen ist die Nettomiete von 4000 Franken sogar noch moderat. Die „tiefe“ Miete könnte sich dadurch erklären, dass die Mietwohnung effektiv nur 1,2 Millionen wert ist. Damit wäre dann wohl auch der der Kaufpreis von 1,95 Millionen für die andere Wohnung deutlich überrissen. Unter dem Strich bedeutet dies, dass nicht nur die Mieter übers Ohr gehauen werden, sondern auch die Neu-Käufer. Profiteur ist immer der Bodenbesitzer. Im Falle der Miete hofft er darauf, dass der Wert seiner Immobilien weiter steigt. Bisher ist die Rechnung aufgegangen. Gemäss Wüest&Partner belief sich die Wertänderungsrendite 2015 auf 4,1% (zufällig gleich viel wie die Nettocashflow-Rendite. Beim Verkauf entfällt der Wertzuwachs, bzw. die Hoffnung darauf. Das wird mit einem saftigen Aufpreis kompensiert. Der Markt lässt dies offenbar zu, was angesichts der massiven Zuwanderung nicht erstaunt.
 
Insgesamt bestätigen die gesamtschweizerischen Zahlen von Wüest&Partner die Erkenntnisse aus unserem konkreten Beispiel. Das ganze hat durchaus eine volkswirtschaftliche Dimension und sozialpolitische Brisanz: Laut Wüest&Partner hatten die Mietwohnungen in der Schweiz 2015 einen Marktwert von 966 Milliarden Franken.  Bei einem Satz von 4,1% ergibt sich so rein rechnerisch eine Nettocashflowrendite, also einen Nettogewinn nach Abzug aller Kosten, von 40 Milliarden Franken. Umgelegt auf alle rund 2,2 Millionen Mietwohungen entspräche dies einem Aufpreis (eine Art Grundsteuer) von rund 1500 Franken monatlich. Das ist wiederum in etwa die Grössenordnung auf die wir schon in unsrem Beispiel gestossen sind.
 
Ganz so schlimm ist es allerdings nicht, denn längst nicht alle Wohungen wrden zu den von WuestPartner erhobenen Marktpreisen vermietet. Das ist vor allem das Verdienst der Wohnbaugenossenschaften und der staatlichen Wohnbauförderung. Doch einige trifft es hart. Es stelle sich deshalb die Frage, ob diese Härte nicht durch eine Lockerung der Belastbarkeitskriterien gemildert werden könnte. Würden die Banken nicht mit einem kalkulatorischen Zins von 5, sondern beispielsweise von 3% rechnen, so könnte sich unsere Familie (im obigen Beispiel) immerhin schon eine Wohnung für 1,7 Millionen Franken leisten. Die Schweizer Raiffeisenbank hatte vor Weihnachten solche familienverträgliche Modelle gegenüber dem Schweiz am Sonntag“ angekündigt, ohne allerdings Einzelheiten zu nennen. Vor wenigen Tagen gab sie nun in derselben Zeitung bekannt, dass sie von der Bankenaufsicht FINMA gestoppt worden ist. Zwar sind die Tragbarkeitsregeln bloss eine Gepflogenheit. Die Raiffeisenbank hätte also keine bindenden Vorschriften verletzt, aber die FINMA kann verlangen, dass Hypo-Modelle, die sie als riskant einstuft, mit zusätzlichem Eigenkapital unterlegt werden. Das wäre für die Raiffeisengruppe offenbar zu teuer geworden. 
  
Die Geschichte hat in den Schweizer Medien ein riesiges Echo ausgelöst. Die meisten Kommentatoren geben die FINMA recht. Sie argumentieren, dass die erleichterte Vergabe der eh schon billigen Hypotheken die Immobilienpreise weiter anheizen könnte – was denn bei einem zu erwartenden Zinsanstieg zu Zwangsräumungen und zu einem umso grösseren Immobiliencrash führen müsste. Die Massnahme liege auch im Interesse der Durchschnittsverdiener, die in einen solchen Fall viel Geld verlieren würden.
 
Die Argumente sind nicht von der Hand zu weisen, doch sie greifen zu kurz, denn sie übersehen Hauptproblem: Warum haben wir überhaupt einen Wohnungsmarkt, der den Mittelstand finanziell hart bestraft, die Reichen verschont und den Bodenbesitzern eine jährliche Pfründe von 30 bis 40 Milliarden Franken beschert? (Siehe hier) Zwar trifft es zu, dass ein Zinsanstieg das ganze, auf über 1000 Milliarden Franken Hypokekredite aufgebaute Finanzsystem der Schweiz innert Wochen zum Einsturz bringen könnte? Ist diese Gefahr wirklich gebannt, wenn Kredite nur noch an Leute vergeben werden, die eigentlich gar keine Kredite mehr brauchen? Kann eine Wirtschaft funktionieren, wenn die die Reichen immer noch reicher werden, während der Mittelstand nicht nur vom Staat durch Steuern sondern auch noch von den Grundbesitzern geschröpft wird?
 
Gewiss. Das Modell der Raiffeisenbank hätte diese Problem bei weitem nicht gelöst. Aber immerhin hat man sich dort offenbar ein paar grundsätzliche Gedanken gemacht. Offenbar ist jetzt aber diese Diskussion beendet, bevor sie überhaupt angefangen hat. Schade.
 



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